Belangrijk vonnis :
Eigen gebruik van vakantieappartement bij buy to let modellen bij het boeken als gast via het reserveringssysteem verboden.
Gevolg: Enorme schade voor eigenaren van vakantieappartementen bij zogenaamde buy to let modellen. Deze appartementen zullen in de toekomst erg moeilijk en waarschijnlijk alleen tegen veel lagere prijzen te verkopen zijn.
Vakanties in het eigen appartement zijn ook verboden bij het boeken via het boekingssysteem.
De rechtbank verduidelijkte dat het eigen gebruik van zo'n appartement door de eigenaar, zelfs als het "als gast" via het reserveringssysteem van de exploitant wordt geboekt, een ontoelaatbaar gebruik als vakantiehuis vormt en leidt tot zware straffen en kan zelfs later tot gedwongen executie leiden.
De feiten van de zaak
De Tsjechische eigenaar X verwierf een appartement in een pand in Tirol dat volgens het planologische bestemmingsplan moet worden gebruikt als een "commercieel toeristisch appartementencomplexbedrijf ". Tegelijkertijd moes hij een exploitatiecontract met een bedrijf dat de verhuur van het appartement aan toeristen overneemt als onderdeel van een commerciële accommodatie afsluiten.
In de periode van 25-10-2025 tot 27-10-2025 gebruikte eigenaar X zijn eigen appartement voor een vakantieverblijf, waarbij hij het appartement zoals vele eigenaren doen, vooraf voor zichzelf reserveerde via het reserveringssysteem van de exploitant.
Als gevolg hiervan werd door het verantwoordelijke overheidsorgaan , de Bezirkshauptmanschaft ,na controle een boete van € 2.000,00 opgelegd voor het onrechtmatig gebruik van het appartement als vakantiehuis, dus gebruik in strijd met het bestemmingsplan.
De eigenaar X,ging hiertegen in beroep.
Beroep afgewezen!
Eigenaar X voerde tevergeefs aan dat hij het appartement via de exploitant had geboekt, net als elke andere toerist, en geen beslissende invloed had op de toewijzing. Het gebruik ervan is daarom geen "persoonlijk eigen gebruik", maar een gebruikelijk toeristisch gebruik in de context van de accommodatie als commercieel complex voor verhuur aan toeristen. Een verbod op dit gebruik zou een onevenredige inbreuk op zijn eigendomsrecht vormen was zijn argument.
De Tiroler Rechtbank wees het beroep van de eigenaar echter af en bevestigde de boete. De juridische beoordeling is in wezen gebaseerd op de bepalingen van de Tiroler Wet op Ruimtelijke Ordening (TROG 2022). Het eigen gebruik is verboden.
Of tegen deze beslissing nog cassatie is aangetekend weten wij niet. Mocht dat zo zijn dan achten wij de kans op succes daarvan zeer klein omdat de hogere instantie namelijk daarover al eerder een beslissing had gegeven in het nadeel van de eigenaar: eigen gebruik is verboden.
Betekenis voor mede-eigenaren van vakantieoorden (buy-to-let modellen)
Deze beslissing is vooral voor de buy to let modellen van belang. Deze modellen zijn de afgelopen 20 jaar op de markt gekomen omdat er in Oostenrijk een strenge regulering van vakantiewoningen bestaat.
Slechts 5 procent van een gemeente mag als vakantiewoning planologisch bestemd worden. Alleen een planologische bestemming als vakantiewoning geeft eigenaren de vrijheid daar ook legaal vakantie te vieren.
Omdat er vooral in het buitenland veel vraag was naar vakantiewoningen in Oostenrijk, heeft men slimme constructies uitgedacht om toch woningen als een soort vakantiewoning te verkopen.
Het probleem daarbij was dat de prijzen van deze woningen extreem hoog zijn in vergelijking met de normale lokale marktprijzen. Het gevolg daarvan is dat de prijzen op de lokale markt voor de bevolking ook enorm zijn gestegen.
Dit wenst de overheid tegen te gaan, omdat er te weinig woningen voor de lokale bevolking zijn.
Bij deze modellen is het zo dat de eigenaar, na aankoop, zijn woning verplicht ter beschikking moet stellen aan een exploitant die deze woning commercieel exploiteert. Aan eigenaren wordt dan beloofd en ook contractueel overeengekomen dat hun woning, door middel van het boeken via het reserveringssysteem van de exploitant, zelf gebruikt kan worden.
Soms is dit gratis, en soms worden daar prijzen met een behoorlijke korting voor gerekend, die dan weer uiteindelijk in de afrekening aan de eigenaar indirect terugvloeien.
De beslissing maakt duidelijk dat de overheid en rechter nu daartegen een stokje hebben voorgestoken. Het argument dat vaak wordt aangevoerd door verkopers en projectontwikkelaars dat men "gewoon een gast is zoals iedereen" in het eigen appartement, blijkt juridisch niet houdbaar. Met de bepaling van Sectie 13 (2) TROG 2022 wil de wetgever specifiek "verborgen en verkapte vakantiewoningen" in accommodaties voorkomen.
Bij aankoop hadden eigenaren daarop gewezen moeten worden, omdat de wettekst en commentaren bij het wetsontwerp zeer duidelijk waren.
De praktijk was echter dat projectontwikkelaars een creatieve interpretatie van de wettekst hebben gehanteerd en de eigenaren niet op het risico hebben gewezen van deze interpretatie. Men deed alsof dit de wetstekst was. In de praktijk hebben wij onze cliënten regelmatig gewaarschuwd, waarna zij van koop afzagen of dat wij de koop ongedaan maakten.
Wat betekenen deze uitspraken nu voor eigenaren:
- Het persoonlijke gebruik van het appartement voor vakantiedoeleinden is een niet-toelaatbaar gebruik van het vakantiehuis.
- De contractuele constructie met een exploitant beschermt niet tegen straf als de eigenaar het appartement zelf gebruikt.
- Het grondwettelijk gegarandeerde eigendomsrecht wordt niet geschonden door deze bepalingen, aangezien de wetgever beperkingen kan opleggen aan vakantiehuizen om betaalbare huisvesting te verkrijgen en "koude bedden" te vermijden. Dit is in overeenstemming met de gevestigde jurisprudentie van het hoogste gerechtshof (vgl. VwGH Ra 2025/06/0152).
-
De appartementen zullen waarschijnlijk erg moeilijk door te verkopen zijn omdat potentiële kopers volledig geïnformeerd moeten worden over de beperkte gebruiksmogelijkheden en er daardoor een dreiging is op enorme schade.
- Wij weten vanuit verschillende rechtszaken dat deskundigen de waarde van de woningen alleen op basis van het rendement taxeren. Meestal bevindt de waarde zich tussen 20% en 40 % van de historische aankoopprijs.
Met deze beslissing heeft de Administratieve Rechtbank de grammaticale interpretatie van de wettekst bevestigd en daarmee ook de strikte lijn van de Tiroler autoriteiten in de strijd tegen illegale vakantiewoningen. De bewoording van de wet is duidelijk en behoeft geen verdere interpretatie.
Iedereen die investeert in een investeerdersmodel (buy-to-let) mag zijn eigen appartement niet zelf gebruiken.
Dergelijk gebruik voldoet aan het strafbaar gebruik van een vakantieverblijf en kan worden bestraft met boetes tot € 80.000,00 per geconstateerde overtreding aan de ene kant en anderzijds kan het zelfs tot een gedwongen veiling komen, waarbij de eigenaar en zijn familieleden niet mogen bieden. Het appartement is daardoor verloren.
Wat te doen?
Als u van plan bent een vakantiewoning te kopen zorg er dan voor dat u koopaanbiedingen, koopcontracten en exploitantcontracten van tevoren juridisch hebt laten controleren door een van het project onafhankelijke advocaat . Dit is de enige manier om latere teleurstellingen en juridische risico's te voorkomen.
Bent u al eigenaar dan is het verstandig nu zo snel mogelijk eerst uw rechtspositie te laten bepalen.
Uit ervaring weten wij dat er vele adviseurs, advocaten, notarissen, belastingadviseurs, maar ook makelaars en projectontwikkelaars betrokken zijn geweest bij de aankoop.
Daarnaast moeten daarbij handelingen worden beoordeeld. Ook moet worden beoordeeld wat u als eigenaar hebt gedaan of gevraagd.
Nadat uw rechtspositie zorgvuldig in kaart is gebracht, kan dan gezamenlijk besloten worden tot de volgende stappen.
Denkt u daarbij wel aan de verjaringstermijn van drie jaar , die begint te lopen nadat u bekend bent met het probleem, dus mogelijk pas na het lezen van dit artikel.
Klik hier voor de LVwG-beslissing.